苏州要债公司分享成功化解一起历时五年、涉案金额超15万元的物业服务费纠纷

近日，苏州要债公司通过“精准研判+情感疏导+利益平衡”三步工作法，成功化解一起历时五年、涉案金额超15万元的物业服务费纠纷。这场从“对簿公堂”到“握手言和”的调解过程，展现了基层司法工作者深耕矛盾化解的专业智慧。

前置研判：抽丝剥茧理脉络

吴江区某酒店与其物业公司，因物业服务标准、费用核算等问题自2020年以来多次协商未果，最终诉至青山区人民法院。法院判决后，双方对“一次性履行”还是“分期支付”“服务费涵盖范围”等细节仍存分歧，导致判决执行陷入僵局。

同里镇司法所受理案件后，立即启动“三查”机制：

查卷宗：

 调阅法院判决书，明确判决金额构成（含2020-2024年历史欠费11.7万元、2025年服务费3.4万元）及法律依据。

查现场：

 实地走访酒店，观察物业服务现状（如电梯维护、垃圾清运频率等），评估酒店方提出的“服务质量异议”是否属实。

查背景：

了解双方经营状况——酒店受行业波动影响营收下滑，物业公司因成本上涨面临运营压力，找准“经济压力”这一矛盾症结点。

柔性调解：双向疏导破坚冰

 针对双方对立情绪强烈的特点，调解团队采用“背靠背+面对面”组合策略：

情感破冰：用共情打开沟通缺口

对酒店方：

 同里镇司法所工作人员以“疫情后企业生存不易”为切入点，肯定其“希望优化服务性价比”的合理诉求，同时指出“拒不履行判决可能被纳入失信名单”的法律风险，引导其从“对抗”转向“解决问题”。

对物业公司：

调解员以“服务行业口碑为重”为引导，理解其“成本压力传导”的现实困境，同时强调“持续诉讼会消耗双方精力”，建议通过灵活履约减轻酒店负担，维系长期合作可能。

法理辨析：用规则划定协商边界

明确“判决效力不可规避”：即使达成调解协议，若酒店逾期仍需按原判决承担延迟履行利息及4倍贷款利息，强化履约威慑力；释明“物业服务对等原则”：若酒店未按约付费，物业公司可依法中止部分服务，但需保留“基础保障义务”（如消防设施维护），避免矛盾激化。

方案共创：用弹性机制平衡利益

经过几轮闭门协商，双方从“各执一词”逐步转向“各让一步”：

酒店方让步：放弃“按服务质量打折付费”的主张，同意在判决总金额基础上协商折抵；

 物业公司让步：考虑酒店现金流压力，将原判决15.1万元金额折降至12万元，并接受“分两期支付”（首期6.1万元、二期5万元），同时将2025-2026年物业费提前纳入调解范围，避免后续争议。

闭环跟进：协议落地有保障

 为确保调解协议切实履行，同里镇司法所同步建立“三重保障”：

程序合规：

邀请同里镇赛汗社区工作人员参与见证，确保协议签署过程公开透明；

履约提醒：

在支付节点前10日，通过电话、微信向酒店方发送《履约提示函》，降低“非故意逾期”风险；

动态回访：

协议签署后1个月内，回访双方履行情况，协调解决临时突发问题（如发票开具、服务对接等细节）。

此次纠纷的成功化解，不仅为辖区同类案件提供了“调解样本”，更彰显了新时代“枫桥经验”在基层治理中的实践效能。